和大部分“高周转”打法见长的房企不同，合生创展（00754.HK）“高溢价、慢周转、多囤地”的发展模式使其在“百亿销售额”的阵营原地踏步了近十年，而在融资收紧、调控趋严、百亿规模房企生存空间日渐狭小的当下，作为昔日“地产航母“的合生创展又将如何重返战场？

百亿规模 “华南五虎”之一原地踏步

8月21日，合生创展发布2019年中报。根据公告，2019年上半年，集团录得63.41亿元人民币的营业额，同比上升52.1%。交付的总建筑面积为24.2万平方米（2018年：15.5万平方米）。销售方面，今年前6个月，公司录得合约销售额103.69亿元，同比上升66%

虽然上半年合生创展取得出色业绩，可与同行业的竞争对手相比，仍差距悬殊。据克而瑞研究中心发布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，在这样达到千亿级别的差别下，合生创展前7月合同销售约120.1亿元，位列87。可见，随着行业加速洗牌，寡头竞争格局渐显，作为昔日“华南五虎”之一的合生创展已逐渐脱离主航道，与主流房企拉开差距。

在外界看来，合生创展止步不前与其坚持稳健及多元化发展有着很大的关系。“合生创展之前的销售额常常在百亿左右，其实和我们的土地储备规模是不相符的”，今年7月31日，合生创展住宅投资部副总经理闫家瑞在接受媒体采访时表示。数据显示，截至2018年末，合生创展土地储备达到2922万平方米。闫家瑞则认为，该公司现有的土地储备，足够支撑发展到一个较大的规模。

“目前来看，曾经作为整个中国房地产界龙头老大位置的合生创展，显然其华南五虎的地位已经逐渐没落，早年合生创展在国内还有一个非上市平台叫广东珠江投资股份，由朱孟依的二儿子朱伟航掌管。在当年两者双剑合璧，无以抗衡，是万科、中海都难望其项背的。” 知名房地产专家韩世同向《企业透明度报告》感叹到。

纵观合生创展近十年的发展，自2009年达到150亿元的销售巅峰之后，其销售阵营一直在“百亿”徘徊，甚至多次失守百亿大关。根据财报，合生创展2010年-2018年销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元。

“触手“新能源 前景难料

在房地产江湖十年来原地踏步不尽如人意的时候，今年7月23日，合生创展宣布，旗下汽车租赁公司链链好车携广汽新能源及天峰控股旗下汽车租赁公司驭道天下，就新能源汽车车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面展开合作，未来将在新能源汽车共享出行领域投入100亿元。

值得关注到是，目前"华南五虎"中已经有"四虎"进军汽车行业，包括恒大、碧桂园和富力，除了雅居乐。

对此，韩世同告诉《企业透明度报告》：“合生创展这次不能闹着玩的，应该是当作正经产业来发展的。进军新能源汽车领域，合生创展可能还是把它作为多元化发展的一块产业去推动，而不可能像恒大那样全面转型或是全力发展。同时，从合生创展这十几二十年来的发展规模来看，百亿左右徘徊的业绩，使它失去了在房地产规模化发展过程中龙头老大的格局及地位。”

也有汽车界人士认为，一方面传统汽车产业整体增速下滑，另一方面房企或其他类型企业纷纷押注新能源汽车，不管是宏观环境，还是市场竞争，对于本身从没做过汽车产业的合生创展来说，并不具备优势，想做出成绩难度相当大。

据合生创展2019年半年报，截至今年6月底，合生创展负债总额为1148.78亿港元，分别比2018年底增长19%。细究原因，合生创展表示，负债总额增长主要由于借贷增加所致。最新数据显示，合生创展今年上半年的短期借款达到142亿元。

由此可见，对于负债总额不断攀升、销售额在百亿徘徊的合生创展来说，砸100亿发力新能源汽车领域可谓是“豪掷千金”了。

拿地、旧改及融资  如何突围？

“合生创展要想重振就业的话。或许只有这个进入千亿俱乐部，才有这个重振产业的话事权。”韩世同直言。

然而，今年来看，一向发展保守的的合生创展，却频频现身拿地、旧改及融资，这其中的关联显然是寄望于融资来加速布局。

在拿地方面，今年7月10日，合生创展斥资9.36亿元首进江门斩获蓬江区两宗商住用地，7月15日合生创展与中海鏖战争夺北京“总价地王”，失败；7月22日，合生创展又以11.19亿元将广州增城陆村一宅地揽入囊中。在此之前，合生创展上一次在公开市场上拿地的时间大约为2018年12月。

在旧改方面，今年4月15日，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，拿下海珠旧改项目中面积第二大改造片区；7月22日，广州市番禺区南村镇新基村旧改公开选择合作企业，合生创展被曝参与招标。

融资层面，合生创展的表现也较为“活跃”。和去年多次被“终止”发债相比，合生创展今年的融资之路相对平坦。据深交所8月1日消息，合生创展20亿元ABS债券发行已获深交所通过；7月12日，合生创展发布的50亿元ABS债券项目状态更新为“已反馈”；6月27日，合生创展已完成发行2022年到期的5亿美元7.5%优先票据，预期优先票据于2019年6月28日在新交所上市；4月11日，据上交所消息，规模31.6亿元的合生创展资产支持证券-ABS更新状态为“已受理”。

从合生创展今年一系列动作来看，似乎有舒展拳脚重回战场之架势。“如果只是过百亿，这个恐怕百强都进不了。现在千亿规模房企排名在三四十名左右。此外，合生创展此次参与旧改，旧改耗资比较大，如果合生创展想快速扩疆，不如开发正常商住项目，因为正常的商住项目可以做到快速化周转。但若未来合生创展将开发商住项目的话，其在队伍建设、发展速度、房地产开发运营管理等方面都要跟得上步伐才行。”韩世同表示。

不过，也有房地产行业券商分析师告诉《企业透明度报告》：“合生创展的土地储备其实已经达到了一家600亿左右房企的规模，其主要优势为在北上广等一线城市拥有大量优质且成本较低的土储，未来若“慢周转、多囤地”的发展模式作出转变，主动适应市场变化，提升去化速度及加强资金回笼等，合生创展在未来几年还是有希望崛起的。”